bg
en
ru
de
ro
fr
tr
heAssistance juridique lors de l'achat d'un bien immobilier en Bulgarie
L’achat d’un bien immobilier à l’étranger soulève des questions auxquelles vous devez obtenir des réponses avant de payer. Nous prenons en charge l’intégralité des aspects juridiques de la transaction – de l’inspection du bien à l’acte notarié – en bulgare, en anglais et en russe.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Bulgarie ?
Citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse L’acquisition de bâtiments, d’appartements et de terrains réglementés se fait dans les mêmes conditions que pour les citoyens bulgares. Des règles spécifiques s’appliquent aux terres agricoles.
Citoyens non-UE peut acquérir des bâtiments et des biens indépendants – appartements, bureaux, studios. Acquisition directe de atterrir Toutefois, cela n'est pas autorisé pour un particulier résidant hors de l'UE. Par conséquent, pour une maison avec jardin ou un terrain, la solution standard consiste à créer une société bulgare (EOOD), immatriculée sous le numéro 100% et appartenant à l'acquéreur. En tant qu'entité juridique bulgare, elle est habilitée à posséder des terrains. L'immatriculation prend quelques jours ouvrables et nous nous chargeons intégralement des démarches.
Ce qui est délicat avec les appartements, c'est qu'ils incluent également des emplacements idéaux sur le terrain ; c'est pourquoi chaque bien est vérifié au préalable. Avant tout engagement, vous recevrez de notre part des informations détaillées. avis écrit pour le bien spécifique correspondant à votre nationalité.
Comment gérer l'aspect juridique ?
Nous ne vous laissons pas le soin de chercher vous-même un avocat, un traducteur et un comptable. Notre avocat prend en charge les dossiers courants et, pour les cas complexes, nous collaborons avec des avocats partenaires expérimentés.
Vérification de la propriété
Une inscription au registre foncier indiquant le propriétaire actuel, l'historique d'acquisition et la présence d'hypothèques, de saisies, de charges et de demandes de restitution.
Vérification des documents de construction
Pour les constructions neuves : permis de construire, état d’avancement des travaux (lois 14/15/16) et mise en service. Nous vérifions également l’investisseur lui-même.
contrat préliminaire
Rédaction et négociation des clauses protégeant votre acompte – délais, pénalités, conditions d'annulation et conséquences en cas de retard de l'entrepreneur.
Acte notarié
Préparation des documents, représentation devant le notaire, vérification du texte de l'acte notarié et enregistrement auprès du service d'enregistrement.
achat à distance
Grâce à une procuration notariée, la transaction peut être finalisée sans que vous ayez à vous déplacer en Bulgarie. Nous nous chargeons également de la certification auprès d'un consulat ou d'un notaire étranger, avec apostille.
Compte d'entreprise et compte bancaire
Immatriculation d'une société bulgare, lorsque l'opération l'exige, ouverture d'un compte bancaire et services comptables subséquents.
Taxes et frais
Nous calculons le montant total à l'avance – taxe d'acquisition locale, frais de notaire, frais d'enregistrement – et nous déposons la déclaration fiscale après la transaction.
Traduction et légalisation
Traducteurs assermentés pour tous les documents, légalisations et apostilles. Un interprète est présent lors de la transaction afin que vous compreniez ce que vous signez.
Le processus étape par étape
Consultation et évaluation juridique gratuites
Nous vous expliquons ce que vous pouvez acquérir en fonction de votre nationalité et quelle structure est la mieux adaptée à vos besoins – à titre personnel ou par le biais d'une entreprise.
Sélection et inspection
Nous sélectionnons les biens immobiliers selon vos critères. Les visites peuvent se faire sur place ou en ligne – avec une liaison vidéo en direct si vous n'êtes pas en Bulgarie.
Inspection légale du bien
Avant tout paiement, nous vérifions la propriété, les charges et les documents relatifs au bâtiment. Si nous constatons un problème, nous vous en informons par écrit.
Contrat préliminaire et dépôt
Nous négocions les conditions en votre faveur et mettons en place un moyen sécurisé de verser l'acompte.
Préparation des documents
Procuration pour les transactions à distance, enregistrement d'entreprise et ouverture de compte bancaire si nécessaire, traductions et légalisations.
Acte notarié et enregistrement
Nous vous accompagnons chez le notaire avec un interprète et supervisons l'enregistrement de l'acte notarié.
Après l'accord
Transfert des factures d'électricité, d'eau et d'enlèvement des ordures ménagères, déclaration de revenus et – si vous le souhaitez – gestion immobilière et la location.
Les cas complexes que nous prenons en charge
En Bulgarie, de nombreux biens immobiliers ont un passé. Voici les cas où l'on fait le plus souvent appel à nos services – et où le recours à un avocat fait toute la différence entre une transaction réussie et un problème coûteux.
Biens hérités et copropriété
Biens immobiliers avec plusieurs héritiers, copropriétaires introuvables ou manquants, déshéritage et partage : nous recherchons tous les bénéficiaires et obtenons leur consentement avant toute transaction.
Biens immobiliers grevés d'une hypothèque ou faisant l'objet d'une saisie
Nous organisons la radiation de la charge simultanément à la transaction, afin que vous ne payiez pas pour un bien qui sert encore de garantie pour la dette d'un tiers.
Restitution et anciens documents
Biens immobiliers avec actes de restitution, anciens actes notariés et documentation incomplète – nous remontons la chaîne de propriété dans le temps.
Cas de construction
Bâtiments inachevés, délais non respectés, écart entre la conception et la mise en œuvre, problèmes de mise en service et de protection contre un investisseur malhonnête.
Terrain et changement d'usage
Parcelles, terres agricoles, réglementation, droits de construire et paramètres autorisés pour le développement.
Représentation dans un litige
Lorsque l'affaire dépasse le cadre de l'accord, vous continuez avec notre avocat partenaire, qui connaît déjà vos documents.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un appartement en Bulgarie ?
Oui. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse achètent dans les mêmes conditions que les citoyens bulgares. Les citoyens hors UE peuvent également acquérir des biens immobiliers individuels, tels que des appartements. La restriction s'applique à l'acquisition directe de terrains par des personnes physiques hors UE ; chaque bien est donc examiné au préalable, y compris les parcelles de terrain idéalement acquises avec l'appartement.
Un étranger peut-il acheter une maison avec un jardin ou un terrain ?
Les citoyens de l'UE peuvent acquérir des terrains. Pour les citoyens hors UE, l'acquisition directe de terrains est interdite, mais il est possible d'atteindre cet objectif en créant une société bulgare dont vous serez l'unique propriétaire et qui pourra posséder des terrains. L'enregistrement prend quelques jours ouvrables ; nous nous chargeons de toutes les démarches et vous expliquons au préalable les obligations ultérieures de la société.
Dois-je me rendre en Bulgarie pour conclure l'affaire ?
Ce n'est pas obligatoire. Avec une procuration notariée, nous pouvons finaliser l'achat sans votre présence. La procuration est certifiée auprès d'un consulat bulgare ou d'un notaire dans votre pays, puis légalisée par apostille et traduite. Dans ce cas, les visites se font par visioconférence.
Quels sont les impôts et les frais à payer lors de l'achat d'un bien immobilier ?
Généralement, l'acheteur s'acquitte d'une taxe locale lors de l'acquisition, dont le montant est fixé par la commune, de frais de notaire selon le barème en vigueur et de frais d'inscription au registre foncier. Le montant total dépend du prix du bien et de la commune où il se situe. Avant la transaction, un devis précis vous est remis afin d'éviter toute mauvaise surprise. Après l'achat, le bien est déclaré et des frais annuels de taxe foncière et de collecte des ordures ménagères sont dus.
Combien de temps dure l'ensemble de la procédure ?
Avec un bien immobilier adéquat et les documents nécessaires, le délai habituel entre l'offre préliminaire et l'acte notarié est d'environ deux à six semaines. Ce délai est prolongé si l'immatriculation d'une société, l'établissement d'une procuration à l'étranger ou la mainlevée d'une hypothèque sont requis. Dans le cas d'une construction neuve, les paiements sont échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux, ce qui allonge également le délai.
Dans quelle langue sont rédigés les documents et est-ce que je comprends ce que je signe ?
Les documents officiels de la transaction sont rédigés en bulgare, conformément aux registres bulgares. Nous fournissons un traducteur assermenté et une traduction écrite des contrats ; un traducteur est également présent lors de l’acte notarié. Vous pouvez communiquer avec nous en bulgare, en anglais ou en russe.
Que couvre exactement l'inspection légale du bien immobilier ?
Nous vérifions l'identité du propriétaire actuel et les modalités d'acquisition du bien, l'existence d'hypothèques, de saisies, de charges ou de litiges, la disponibilité de tous les documents relatifs au bâtiment, la conformité du bien à sa description et, dans le cas d'une construction neuve, son état d'avancement et le statut de l'investisseur. Le résultat vous sera communiqué par écrit.
Travaillez-vous toujours après l'achat ?
Oui. Nous transférons les factures de services publics, remplissons les déclarations de revenus et proposons gestion immobilière complète – entretien, sélection des locataires, location et rapports financiers, y compris pour les locations de courte durée.
L'aspect juridique fait partie intégrante de nos services ; vous n'avez pas besoin de faire appel à un prestataire externe. La sélection du bien, les visites, les négociations, la transaction, la traduction, l'immatriculation de la société et la gestion post-acquisition sont assurées par une seule équipe et un seul coordinateur, dans une langue que vous comprenez. Voir aussi service complet pour les clients étrangers ou jetez un coup d'œil construction neuve и opportunités d'investissement.
Avez-vous une question concernant un bien immobilier en particulier ?
Décrivez-nous votre situation et vous recevrez une réponse claire concernant les options disponibles, les coûts et les délais. La première consultation est gratuite.